Progetto

Ex Magazzini Generali: riqualificazione che unisce presente, passato e futuro di Verona FOTO E VIDEO

Per le sue caratteristiche il recupero, realizzato dal Fondo Verona Property e gestito da Patrizia Reim Sarl, è tra gli interventi privati di maggior rilevanza in Veneto degli ultimi 30 anni.

Verona Città, 08 Novembre 2020 ore 10:52

Il progetto di riqualificazione degli ex Magazzini Generali si basa sulla volontà di trasformare il vecchio sedime del complesso industriale in spazio per la città, limitando al minimo le demolizioni nel lotto e rinunciando alla costruzione ex-novo di edifici lungo viale del Lavoro, già prevista dal nuovo PRUSST.

Posizione strategica

L’area costituisce uno dei siti urbani di maggiore pregio di Verona: baluardo per la memoria storica dei cittadini, in posizione strategica all’interno dell’assetto urbano, il sito è delimitato a Nord-Ovest da una delle arterie principali, viale del Lavoro, che collega la città al Polo fieristico, fondamentale nodo di interazione per il nuovo intervento urbanistico; a Nord-Est da via Santa Teresa e a Sud da viale dell’Agricoltura.
Per le sue caratteristiche, il recupero, realizzato dal Fondo Verona Property e gestito da Patrizia Reim Sarl, si presenta tra gli interventi privati di maggior rilevanza in Veneto degli ultimi 30 anni: un Business District, per cui il valore complessivo degli investimenti è circa 100 milioni di euro.

Il passato

L’idea di istituire dei magazzini generali a Verona risale alla fine dell’800. Tra i centri agricoli più importanti della pianura padana, la città necessitava di un complesso di strutture centralizzato da destinare alla raccolta, conservazione, smistamento dei prodotti ortofrutticoli e cerealicoli. Il progetto, concretizzato nel Novecento, portò alla realizzazione di uno dei più moderni stabilimenti di questo tipo dell’intero continente europeo, emblema della politica di modernizzazione del tessuto industriale e infrastrutturale perseguita attraverso un vasto programma di opere pubbliche.
L’acquisto dell’area fu perfezionato nel 1925, su iniziativa dell’ente morale “Magazzini Generali di Verona”, appositamente istituito e formato da Provincia, Comune e Camera di Commercio. Per l’edificazione del complesso fu scelta una vasta area, di superficie pari all’incirca a 75.000 mq, a sud del parco ferroviario di Porta Nuova, dove era ancora in uso all’amministrazione militare un fortilizio austriaco, il Forte di Porta Nuova. Nel 1926 presero il via i lavori per la costruzione del comparto su progetto dell’ing. Giuseppe Tromba.

Il taglio del nastro

I Magazzini Generali di Verona, il cui taglio del nastro fu nel maggio del 1927 alla presenza del Principe Ereditario Umberto di Savoia, comprendevano otto fabbricati, tra cui il grande frigorifero per la conservazione delle merci (Magazzino 1, oggi Archivio di Stato). A questa iniziale fase edilizia se ne aggiunse una seconda con l’ampliamento delle strutture esistenti e la costruzione della Stazione frigorifera specializzata: grandioso edificio-macchina ideato dall’ing. Pio Beccherle e inaugurato l’8 giugno del 1930. Una terza fase avvenne nella metà degli anni Trenta con la realizzazione dei fabbricati a uso amministrativo (i numeri 15 e 16): firmati dallo stesso progettista, trovarono sede nell’angolo nord del complesso, rivolti allo scalo di Porta Nuova, dal quale proveniva il raccordo ferroviario che attraversava il complesso.

Nel 1937 venne realizzato l’edificio posto a ovest (il numero 16) per ospitare gli uffici della Dogana.
Nel 1938 fu costruito il fabbricato 15 dov’erano ubicati gli uffici dei Magazzini Generali, della Finanza e della Cassa di Risparmio; qui attualmente hanno trovato sede gli Ordini professionali degli Architetti, dei Dottori Commercialisti e dei Consulenti del Lavoro.
Fino agli anni Settanta, il sito conservò un ruolo strategico nello sviluppo urbanistico e industriale della città. Era un sistema articolato ed efficiente in cui arrivo e immagazzinamento delle merci, imballaggio e refrigerazione, stivaggio in appositi vagoni ferroviari e trasporto nel continente europeo, fino alle regioni scandinave, erano frutto di processi di lavorazione e logistica accuratamente pianificati. Negli anni Ottanta, con la dismissione dei Magazzini Generali, trasferiti nel più funzionale Quadrante Europa, il fabbricato adibito a uffici, dopo qualche anno di utilizzo con diverse funzioni, venne abbandonato.

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Il presente

La riqualificazione degli ex Magazzini Generali ha preso il via con l’approvazione del PRUSST, in convenzione con il Comune di Verona, che ha determinato il cambio di destinazione d’uso da commerciale a servizi. Nei Magazzini 23 e 24 hanno trovato sede gli uffici di Unicredit; nei Magazzini 25 e 26 gli uffici direzionali di GlaxsmithKline e DoValue. Nei Magazzini 15, 16 e 17, nel 2014, si sono trasferiti l’Ordine degli Architetti, dei Commercialisti e dei Consulenti del lavoro, dopo l’intervento di riqualificazione guidato dal professor Mario Botta e coordinato da Paola Ravanello dell’Ordine degli Architetti. Nel Magazzino 1 si collocano Archivio di Stato, Ance, Ordine degli Ingegneri, Children’s Museum (inaugurato nel 2019) e Museo Dario Fo-Franca Rame.

Sono in fase di completamento la Rotonda, destinata a ospitare Eataly, e il parcheggio multipiano. Per la sistemazione esterna, sono previsti un parco, che in futuro dovrebbe collegarsi a quello di San Giacomo, e il rifacimento della viabilità di via Santa Teresa quale opera compensativa. Per il muro di cinta, si ipotizza un abbattimento parziale per dare seguito all’idea concettuale che vuole lo spazio parte integrante del tessuto urbano cittadino. In prospettiva ci potrebbe essere l’utilizzo di crediti edilizi per circa 10.000 mq lordi per la realizzazione di nuovi uffici. I nuovi mq da poter realizzare derivano dall’abbattimento di vecchi edifici presenti nell’area. L’attenzione al territorio si è manifestata con il ricorso a imprese locali attraverso l’utilizzo di sistemi costruttivi innovativi come la copertura della cella frigorifera, realizzata da Iscom di Pescantina. Per quanto riguarda le maestranze, nei Magazzini 25 e 26 hanno lavorato a regime 80 persone, alla Rotonda 120, ai parcheggi 60.

Il futuro

Da “macchina del ghiaccio” ad edificio dedicato al Made in Italy: la Rotonda è il simbolo del passato, del presente e del futuro della città di Verona. L’intervento sulla vecchia stazione frigorifera della Zai ha visto il recupero dei 13.000 mq di superficie, di cui 2.500 destinati ad area commerciale e in parte a sede museale, e rappresenta il fiore all’occhiello della riqualificazione di Verona Sud.
Per quanto riguarda la vocazione del sito, economia e cultura sono le due direttrici che il Fondo Verona Property a gestione Patrizia intende seguire con un investimento complessivo di 40 milioni di euro, che saranno recuperati attraverso gli affitti e la redditività del sito. A poco più di novant’anni dall’avvio delle attività della Stazione frigorifera Specializzata, progettate dall’ing. Pio Beccherle e inaugurate nel 1930, il complesso diventerà la più spettacolare sede italiana di Eataly, colosso internazionale delle eccellenze enogastronomiche italiane. La consegna è prevista per giugno 2021.

Che cosa prevede

Il progetto ha previsto, al piano terra, uno spazio commerciale di vendita al dettaglio; al primo piano un complesso di cinque sale ad uso culturale, di cui quattro piccole da 70 posti circa ciascuna e una più grande da massimo 500 posti. L’interno si caratterizza per i settori triangolari, un tempo adibiti a celle frigorifere; gli elementi rettangolari e lo spazio centrale della cupola. In corrispondenza di tali percorsi, le pareti sono state demolite per creare nuove aperture. Anche il perimetro di ogni singola cella frigorifera è stato perforato per realizzare passaggi utili a una maggior fluidità di percorso. Le demolizioni interne al primo piano sono state ridotte al minimo per preservare la struttura originale.

Dalle due scale principali si accede al foyer, distribuito attorno al tamburo della cupola e lungo le gallerie rettangolari comprese tra i setti principali. Grazie al ripristino delle aperture originali lungo questo percorso, il visitatore si trova sempre in relazione con lo spazio principale della cupola, dettaglio simbolo della struttura.

Non mancherà lo spazio espositivo

E’ prevista la creazione di uno spazio espositivo dedicato alla storia dei Magazzini Generali per documentare e ricostruire le vicende storiche, urbanistiche e architettoniche del grandioso complesso industriale intende offrire al pubblico l’opportunità di addentrarsi nella sua affascinante e in gran parte sconosciuta complessità funzionale, strutturale e tecnologica. Fulcro del museo sarà, su richiesta della Soprintendenza, la ricollocazione della gigantesca macchina del ghiaccio.

Altrettanta cura è stata riservata all’esterno. Prendendo spunto dal giardino urbano delle città dell’Ottocento, il progetto prevede la creazione di un’ampia area verde pubblica con un parterre di aiuole attraversate da percorsi piani. Un mosaico di colori e profumi, con aperture lungo il muro di confine, visibile da viale del Lavoro con un fronte di oltre 300 metri. Una serie di percorsi, di vasche verdi e vasche d’acqua, a sottolineare l’asse Ovest-Est. Su questa direzione si innestano gli accessi delle funzioni principali dell’area, compreso il Polo Fieristico raggiungibile da un futuro sottopassaggio. All’estremità Est si trova l’ingresso principale della Rotonda; un accesso secondario richiama la memoria storica del percorso dei treni che entravano nella stazione frigorifera e funge da passaggio privato per la sala museale adiacente.

La rotonda

I numeri:

  • 13.000 mq di superficie utilizzabile
  • 2.500 mq di area commerciale e, in parte, a sede museale
  • 107 metri il diametro della pianta circolare dell’edificio
  • 40 milioni il costo del restauro
  • 120 le maestranze impegnate nel recupero della Rotonda

Oltre che nella riqualificazione degli ex Magazzini Generali, il Fondo Verona Property è impegnato anche in quello che riguarda Via Garibaldi, nel centro di Verona, la cui superficie è di 15.223 mq. Il progetto di riqualificazione prevede la realizzazione di un hotel 5 stelle. In quest’ottica è stato nominato un advisory incaricato di selezionare i soggetti internazionali interessati e la scelta è caduta sul brand Marriott Autograph .

Entro novembre verranno presentati al Comune i progetti per il cambio di destinazione d’uso, possibile grazie al decreto Sblocca Italia. Il progetto (nel rispetto della vocazione storica degli immobili) è quello di una struttura ricettiva di circa 140 stanze, dotata di tutti i confort e servizi, aperti non soltanto ai clienti dell’hotel ma a tutta la cittadinanza. Ristoranti, sale conferenze, una SPA, permetteranno di creare un nuovo punto di aggregazione per la città, per un investimento totale di circa 45 milioni di euro. L’immobile, dove invece furono ubicati uffici di Unicredit e Dobank, vedrà una superficie di circa 10mila mq oggetto di una riqualificazione in senso residenziale e commerciale, che va nella direzione di valorizzare il centro storico, scongiurandone lo spopolamento coerentemente con le linee guida indicate nel Piano Folin.

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